Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

Как арендовать торговое помещение? Основные правила и приемы

Вообще какое торговое помещение является идеальным для торговли

Аренда торгового помещения для будущего магазина должна всегда рассчитываться таким образом, чтобы быть оправданной с точки зрения ведения торгового бизнеса. И в торговле это наиболее существенно, ведь от удачного или неудачного расположения торговой точки в основном зависит успех предприятия. Ни в коем случае не нужно даже рассматривать расположение торговой точки в месте, где нет покупателей. Причем в данном случае нужно заранее представлять себе усредненный портрет основного покупателя вашего товара, и привязываться именно к мнению покупателей товара, который должен приносить наибольшую прибыль для вашего магазина.

К примеру, вы планируете продавать разливное пиво. В этом случае нужно искать помещения для торговой точки там, где люди живут и отдыхают . В данном случае вам расположение в деловом центре не подойдет, а нужно подбирать место в спальной районе. Ведь дорогое живое пиво люди приобретают, чтобы выпить его в спокойной обстановке у себя дома. Возле станции метро, в центральной части города человек гораздо быстрее купит пиво в бутылке. Или зайдет, чтобы выпить разливного пива, в пивной ресторан или бар.

В случае, когда вы планируете модный бутик с дорогой одеждой, помещение для него нужно выбирать как раз в деловой части города, или в центре города на красной линии, а никак не в спальной районе, где люди обычно приобретают недорогую одежду . В деловом центре, а также в местах отдыха и туристических маршрутов нужно располагать и магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров.

В то же время современные большие магазины мебели и строительных материалов тяготеют к окраинам больших городов . Там существенно дешевле земля или аренда помещений, там удобно располагаются склады и выставочные залы. А доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров производится автотранспортом, которому расположение на окраине только на пользу – меньше пробок при выезде со склада и проведении маневров.

Отдельного обсуждения заслуживает система поиска предложений об аренде помещения.

То время, когда для поиска таких предложений агентство недвижимости довольствовалось газетой объявлений и информацией в соответствующем отделе горисполкома уже ушло в прошлое. Теперь нужен комплексный поиск. Рассмотрите соответствующие газеты объявлений, сервера поиска аренды недвижимости в интернете, бегущую строку в местной программе телевидения по недвижимости, справочники в печатном виде (если они есть в вашем городе). И только для очень выгодных мест аренды обращайтесь напрямую к застройщикам и владельцам торговых площадей и комплексов. В этом случае вы можете испортить свои отношения с сотрудниками риэлтерских агентств, но одновременно получите существенную экономию в размере арендной платы.

При выборе помещения нужно исходить из главного принципа – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям и клиентам попасть в ваше торговое помещение, оформить там заказ, а потом быстро и оперативно получить свою покупку в том месте, где ему будет удобно. В этом случае сразу же рассматривайте в качестве резервного варианта создание удобной торговой площадки (или системы таких площадок) в сети интернет. В этом случае вы сможете получать значительное количество покупателей оттуда, а покупки отправлять прямо со склада по адресу доставки.

До того, так заключать договор аренды, еще раз определитесь с типом планируемого магазина . Будет это аптека или супермаркет, бутик для продажи модной одежды или сетевой крупный продуктовый магазин – от ответа на этот вопрос зависят ваши действия при выборе помещения. Начиная от площади торгового зала до подъездных путей к складу продукции – все эти данные помещения нужно еще до начала работы вписать в планируемые бизнес-процессы торговли вашего магазина. Сейчас, в эру развития и совершенствования компьютерных технологий , эти действия целесообразно провести заранее. Тогда еще на этапе моделирования процессов торговли вы сможете уточнить пригодность данного помещения для ведения планируемого бизнеса.

Еще один важнейший фактор при планировании продаж в торговом зале – проходимость данного места, наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно поэтому торговые площади в людном деловом центре стоят очень дорого и пользуются спросом. Для торговли товарами повседневного спроса хороши места возле остановок общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных и посещаемых местах.

Но в последнее время именно высокая цена помещений в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей вынуждают крупные супермаркеты разной специализации перемещаться на окраины города, в места с большим потоком автомобилей и удобными местами парковки.

Распространенной ошибкой среди начинающих предпринимателей является концентрация внимания на районах проживания именно обеспеченных жителей . Но нужно сразу, же понимать, что если вы торгуете недорогой мебелью, то фешенебельный квартал – это не лучшее место для организации торговли. При том, что торговые площади в таком районе будут стоить существенно дороже.

Процесс достижения договоренности с арендодателем всегда являлся не простым. Нужно сразу же понимать, что продуманное проведение таких переговоров может сэкономить вам в будущем существенные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы точно знаете, что большой конкуренции эа это место нет, то чем больше сил и времени вы потратите на проведение переговоров – тем больше сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Обязательно проверьте существующую налоговую базу и постановления местных органов власти.

Может оказаться, что при правильном оформлении ваша арендуемая недвижимость может попасть под какую-нибудь акцию или налоговую льготу. Если у вас нет этой информации – проконсультируйтесь с грамотным юристом по недвижимости, ведущем практику в этих местах. Не спешите с подписанием документов, если есть такая возможность.

Так как в соответствии с законодательством право сдачи имущества, в том числе помещений, в аренду принадлежит именно собственнику помещений, то до начала проведения переговоров и подготовки договора об аренде нужно убедиться в наличии у предполагаемого арендодателя соответствующих документов. Без наличия этих документов права арендодателя на предоставление помещений в аренду не будут гарантированы. Вам нужно убедиться в наличии следующих документов и получить на руки их копии:

1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
2. Свидетельство о праве собственности на объект.

Кроме того, необходимо проверить непосредственные полномочия лиц, которые будут подписывать договор аренды.

Если физическое лицо при подписании договора действует на основании устава предприятия – нужно запросить и получить на руки копию этого устава. Еще для комплекта необходима свежая выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Наличие такой выписки дает полную информацию об арендодателе. Данная выписка оформлается регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации Арендодателя в течение пяти рабочих дней.

В случае если физическое лицо, подписывающее договор, планирует это делать на основании доверенности, запросите копию этой доверенности . В ней обязательно должно указывается право этого физического лица заключать договора аренды, а также точные данные паспорта.

Если вы заключаете договор аренды не непосредственно с собственниками помещения – тогда нужно запросить письменное согласие настоящего собственника данной недвижимости на сдачу ее в аренду.

И помните – заключение договора аренды в устной форме в соответствии с действующим законодательством невозможно. А несоблюдение формы заключения договора автоматически влечет за собой его недействительность.

В договоре аренды обязательно должны быть соблюдены определенные условия . Самым существенным условием для заключения этого договора служит предмет договора. Предметом данного договора является конкретное имущество, которое передается в аренду по договору. В тексте договора должны быть указаны параметры, которые дают возможность однозначного определения имущества, передающегося по данному договору в аренду. И если такие данные отсутствуют или они не дают возможности однозначно оценки –данный договор аренды признается не заключенным в соответствии с (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вам понадобится

• Перед заключением договора следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Достоверность которых можно подтвердить, запросив выписку из Единого Государственного Реестра Прав(ЕГРП).
• Для регистрации договора аренды в Федеральной Регистрационной Службе для арендатора нужно: заявление о государственной регистрации прав, копии свидетельства регистрации ИП и свидетельство о постановке на налоговый учёт.

Инструкция

Договор об аренде торговой площади заключается между арендодателем и арендатором. Арендодателем выступает либо собственник, либо уполномоченное лицо, действующее или на основании другого документа.

Важным в договоре является точная идентификация арендуемой торговой площади. Для помещений, сдающихся в торговых центрах(ТЦ), обязательно указывают адрес ТЦ, этаж и условно установленный арендодателем места, по данным БТИ.

К договору об аренде торговой площади в обязательном порядке должны быть приложения. Их может быть одно или несколько:

В договоре аренды торговой площади, кроме прав и обязанностей сторон, должна быть обозначены взаимная ответственность, порядок доступа, условия досрочного расторжения, порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, помимо базовой .

Видео по теме

Обратите внимание

В приложениях обычно отражают нюансы аренды, с ними важно внимательно ознакомиться.

При аренде торговой площади на срок от 1 года, договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Арендную плату начинают выплачивать с момента заключения договора аренды.

Полезный совет

Сделки с коммерческой недвижимостью, особенно в случае аренды, имеют много тонкостей. Поэтому для надежности обращайтесь в квалифицированные агентства недвижимости за помощью к риэлторам и юристам.

Источники:

• Глава 34 ГК РФ. Аренда
• договор аренды торговых площадей

Розничная торговля – один из самых распространенных видов бизнеса. Неудивительно, что некоторые люди, решившие заняться предпринимательством, останавливают свой выбор именно на ней. Например, начинающий предприниматель решил открыть небольшой продуктовый магазин. Гораздо проще и выгоднее арендовать уже готовое помещение, нежели создавать его с нуля.

Инструкция

Уделите особое внимание местоположению помещения. Удачно расположенный магазин при любых обстоятельствах привлечет внимание гораздо большего количества людей, чем тот, который ютится во внутреннем дворе спального района. Самый лучший вариант, если он будет рядом с проходной крупного предприятия, организации. Тогда поток клиентуры, желающей сделать покупки после рабочего дня, вам обеспечен.

Наведите справки: есть ли поблизости от таких организаций помещения, сдаваемые в . Не пожалейте времени и сил, чтобы осмотреть их, выбрать наиболее оптимальный вариант. Помещение должно удовлетворять следующим условиям: достаточные площади торгового зала и подсобок, удобный подход к главному входу и подъезд к черному ходу для поставщиков товаров. Скорее всего, арендная плата будет существенно выше, чем в том же спальном районе. Посчитайте, окупится ли она за счет большего количества покупателей и как скоро.

Постарайтесь как можно точнее учесть все необходимые предварительные расходы. В частности, нужен ли помещению ремонт. Если нужен, можно ли обойтись незначительным (косметическим) или потребуется капитальный. Прикиньте, сколько и каких материалов понадобится купить, сколько потребуется рабочих, каковы среднерыночные расценки их услуг.

Если итоговая сумма выйдет слишком большой, есть смысл арендовать помещение под магазин в менее удачном месте. Да, количество клиентов там наверняка будет меньше, но при хорошей организации дела, более-менее удовлетворительном ассортименте и приемлемых ценах, у вас и там может получиться неплохой бизнес.

Посчитайте, сколько (хоть примерно) квартир находится в домах, расположенных рядом с магазином. Соответственно, вы имеете как минимум столько же потенциальных покупателей. Определитесь с ассортиментом продуктов, напитков и ценовой политикой, учитывая средний возраст и уровень достатка жильцов. Исходя из этого, посчитайте, какую приблизительную сумму могут покупатели оставлять в вашем магазине за сутки, неделю, месяц. Вычтите из нее величину арендной платы, заработную плату персонала, плату поставщикам и сделайте вывод: есть ли смысл арендовать это торговое место.

Источники:

• торговое место в аренду

Совет 3: Где фрилансеру найти место для работы без арендной платы?

Работа фрилансера хороша тем, что вы не ограничены офисным пространством. Но работать там, где вы живете очень проблематично. Почему стоит искать другие места для работы и куда можно пойти.

Служба-службой, а отдых никто не отменял

Работа в квартире или в доме, где вы живете, некомфортна по нескольким причинам:

• ваши домочадцы думают, что вы «фигней маетесь» или спрашивают: «Почему ты целый день дома и ничего не сделал (-а)?»;
• очень тяжело отдыхать, когда рабочее место у вас дома – не можете отвлечься от рабочих мыслей, а рука так и тянется к родной «клаве»;
• возникает сразу масса дел, которые отвлекают от работы (особенно у домохозяек).

Фриланс подразумевает самоорганизацию, и если вы все-таки решили работать дома, то организуйте специальное рабочее пространство подальше от спального места. Это раз.

Во-вторых, четко организуйте время для работы, перерывов и домашних дел. Иногда в раздумьях над статьей мешает именно то, что вы не помыли полы или (о, боже!) не поставили вариться бульон, а еще не протерли стол, не вымыли кружку или вот-вот придет ребенок со школы. Знакомо?

Если вы - мама, и вам из дома уйти никак, то советы выше предназначены именно вам. Как только вы отдадите ребенка в сад, а школьник станет более-менее самостоятельным, приступайте к поиску рабочего места, за которое не нужна арендная плата.

Библиотека

Спорим, что половина людей вообще забыла про существование этого места. Однако читальные залы были и остаются самыми лучшими местами для работы: тихо и бесплатно. К тому же сейчас в библиотеках есть розетки для подключения ноутбука около каждого стола, поэтому время работы не будет ограничиваться одной зарядкой. Захватите с собой чай, пару бутербродов. А на обед можете заскочить домой – ведь библиотека есть в каждом районе любого города в шаговой доступности от дома! Поверьте, библиотекари будут только рады вам!

И еще один плюс – в большинстве библиотек есть wi-fi. Правда, в некоторых за него нужно будет заплатить совсем символическую цену. И да, если в вашей библиотеке есть компьютеры, то и ноутбук тащить не надо, но заранее узнайте условия пользования.

Кафе

Этот вариант тоже присутствует, но все-таки плата там нужна – для того, чтобы посидеть в кафе с ноутбуком пару часов, будет нужно прикупить кофейку хотя бы или чаю. Wi-fi в больших городах в местах общественного питания чаще бесплатный. Этот вариант хорош на время одной зарядки ноутбука, так как не везде позволяют тратить электричество, но он очень удобен, если вам необходимо уединится, чтобы написать одну статью. Правда, есть свои минусы: окружающий шум или ненавязчивая музыка кому-то могут прийтись не по душе.

Природа

О, эта замечательная природа! Она позволяет не только писать на заказ, но и творить! Если вы пишите авторские материалы, рассказы, романы, то лучшего места, чем природа не найти. Правда есть одно "но". Природа с ноутбуком хороша в частных домах, где есть электричество и вай-фай (если вам необходим интернет). Можно поработать в парке, но не забывайте о комарах. Вообще реальность работы на свежем воздухе очень сурова. Особенно в летние дни: то слишком жарко, то ветер, то мошки. Старайтесь выбрать самое комфортное время.

В лесу или на пляже лучше воспользоваться ручкой и тетрадкой. На природе можно обдумать будущие статьи, темы, записать в блокнотик или сделать заметки в телефоне, а за ноутбуком позже воплотить их в жизнь.

Аренда торгового помещения под магазин – это одно из наиболее часто встречающихся явлений на современном рынке коммерческой недвижимости.

При поиске объекта, подходящего для аренды стоит учитывать очень много факторов, которые окажут непосредственное влияние на ведение бизнеса.

В их числе, например, расположение помещения, стоимость аренды, окупаемость. Чтобы бизнес шел хорошо, первое, с чего следует начать и уделить особое внимание – это выбор расположения торговой недвижимости.

Разделы статьи:

Организация бизнеса, связанного с торговлей изначально предполагает его расположение в таком месте, которое характеризуется постоянным большим потоком потенциальных покупателей, потребителей. Поэтому, одним из самых важных факторов, на который Вам стоит ориентироваться, будет являться доступность помещения.

Кроме того, расположение должно зависеть от того, какие конкретно услуги или продукты Вы будете предлагать клиентам.

Для того, чтобы понять где и какое арендовать торговое помещение, нарисуйте портрет своего потенциального покупателя, разберитесь с тем, когда именно и в каких условиях он будет заинтересован в том, чтобы делать у Вас покупки.

Например, небольшой продуктовый магазин или магазин недорогой одежды, будет более уместен в спальных районах. С другой стороны, гипермаркет продуктов и посуды, товаров для дома, бутик дорогой брендовой одежды скорее окупят себя при расположении ближе к оживленному центру города.

Думайте о тех потребностях клиентов, которые Вы можете удовлетворить и выстраивайте стратегию поиска недвижимости для аренды в зависимости от этого.

Для того, чтобы выбрать максимально подходящий и выгодный вариант аренды, подходите к решению проблемы как можно более комплексно.

Используйте все возможные варианты: печатные издания, публикующие объявления, доски объявлений, интернет – ресурсы, количество которых вообще не ограничено.

Приготовьтесь к большому количеству переговоров.

Каждый арендодатель заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее сдать свой объект, поэтому они не готовы говорить о недостатках своих помещений. Вы должны грамотно выстроить беседу и ещё по телефону постараться понять, могло бы данное помещение Вас устроить и есть ли смысл договариваться о его просмотре.

Лучше всего сразу же определиться с параметрами помещения, выписать все самые важные характеристики и наводить справки в соответствии с получившимся списком.

Если Вы уверены, что место, которое Вам приглянулось не пользуется особым спросом у других арендаторов, не пожалейте времени и сил на ведение переговоров по вопросам помещения. Постарайтесь получить как можно большую скидку – это будет хорошим вознаграждением за усилия.

Помочь арендовать помещение может профессиональный игрок рынка недвижимости – агентство. , учитывая все Ваши потребности и тип бизнеса, которым Вы собираетесь заняться, подберет наиболее удачные варианты с точки зрения выгоды и перспектив, Вам же останется только выбрать из предложенных и договорить о условиях, которые устроят и Вас и арендодателя.

Таким образом, потратив некоторую сумму на услуги специалиста, Вы сможете сэкономить значительное количество времени и, что немаловажно, нервов. Грамотное ведение переговоров, хорошее знание рынка и всех возможных конкурентов – это явные преимущества специалистов, которые позволят получить очень много выгод от сотрудничества с ними.

Прежде чем договариваться об аренде и её условиях, составлении договора аренды, ознакомьтесь с документами, на основании которых арендодатель распоряжается имуществом.

Добросовестный контрагент должен предоставить Вам Свидетельство о праве собственности на объект, Свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Без этих документов установить точно, имеет ли право лицо на распоряжение имуществом, будет проблематично. Достоверность документов, предоставленных арендодателем в свою очередь можно подтвердить, запросив соответствующую выписку из ЕГРП.

Итак, договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Арендодателем может выступать собственник или другое лицо, наделенное правом распоряжения недвижимым имуществом в силу доверенности или другого документа. Арендатор, это лицо, заинтересованное арендовать имущество арендодателя за оговоренную в соглашении сумму.

В договоре должно быть абсолютно точно идентифицировано помещение, которое сдается в аренду. Должны быть указаны основные характеристики: адрес, номер дома, номер помещения, на каком этаже располагается и т.д. Для помещений в торговых комплексах нужно указывать полный адрес всего торгового центра, этаж, условный или установленный номер помещения.

Лучше всего сделать приложения к договору аренды. В их число можно включить: общий план этажа, на котором обозначено конкретное помещение, которое сдается в аренду. Это также могут быть правила использования помещения, правила относительно ремонтных работ и др.

Если планируется аренда помещения на срок более 11 месяцев, то такой договор должен быть зарегистрирован в органах Росреестра.

Для этого необходимо подать соответствующее заявление, к которому должны быть приложены от арендодателя: документы на сдаваемое в аренду помещение и учредительные документы, а от арендатора – свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет.

Обратите внимание на то, что в договоре помимо взаимных прав и обязанностей должна быть закреплена ответственность сторон.

Правила, устанавливающие порядок доступа в помещение, условия расторжения договора, в том числе и досрочного, порядок оплаты различных платежей, помимо ежемесячной арендной платы.

При передаче помещения, чтобы избежать проблем в будущем, необходимо составить передаточный акт, в котором будет расписано техническое состояние помещения на момент перехода к арендатору.

Зафиксируйте в нём все недостатки, чтобы в дальнейшем не пришлось нести ответственность за порчу имущества, к которой Вы, в общем-то, никакого отношения не имеете.

Самое важное, помнить, что заключение договора и передача имущества в устной форме – невозможны. Если Вы составите неграмотно договор, упустив какие-либо существенные условия аренды, то он автоматически станет недействительным и отстоять свои права по нему будет достаточно сложно.

Не забывайте о том, что арендную плату будет необходимо выплачивать сразу, с момента заключения договора.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют большое число тонкостей и нюансов.

Можно наткнуться на огромные подводные камни, которые изначально незаметны, поэтому, не лишено смысла, обратиться к специалистам.

Риелторы не только грамотно подберут недвижимость, проверят ее юридическую чистоту, надежность арендодателя, подлинность всех документов, но и грамотно составят договор, учитывая все нюансы и конкретную ситуацию, помогут при первичных расчетах и подписании акта передачи – как мы поняли, одного из очень важных документов при аренде торговой и любой другой коммерческой недвижимости.

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин . Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду . Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить . С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал . Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели .

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂